地方融资“一线生机”：允许土地出让金还债

　　21世纪经济报道 贾海峰 北京报道

　　7月28日，北京市几家市属媒体将市委书记刘淇的一句话，放在报纸头条——“北京市将继续坚持房地产调控政策不动摇”。

　　在刚刚经历了一轮“中央表态”后，房地产市场急于摸清地方政府态度，而北京市这次表态，或为全国样本。

　　巧合的是，7月27日，江苏省省长罗志军也在江苏省推进公租房会议上表示，江苏省将继续做好房地产调控。

　　而据记者了解，在地方政府纷纷高调宣布房地产调控继续从紧的同时，一份来自财政部等四部委的关于清理地方融资平台政策“实施细则”开始征求意见。

　　北京大岳咨询公司总监陈民表示，“细则”是对之前《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(以下简称“19号文”)的落实。

　　相较“19号文”的措辞，“细则”略显宽松，尤其是对“主要依靠财政性资金偿还债务”的界定“暂不包括已注入融资平台公司的土地出让金和车辆通行费等专项收费收入”；同时，对“城市轨道交通”在建项目，允许继续执行既定融资计划等措施，均让地方紧张的神经松了一口气。

　　“一线生机”

　　中部某市发改委负责人向记者透露，自6月10日国务院发出“19号文”之后，各地商业银行都以“政策不明”为理由，暂停了给地方在建项目的贷款。对于地方政府贷款额度超过1亿元的，也都收归总行审批。

　　国土资源部于7月27日发布的上半年全国土地市场动态监测分析报告显示，从今年5月份开始，全国大部分城市房地产市场受调控政策影响，开始出现交易量大幅度下降和土地流拍的情况。

　　据中国指数研究院统计数据，今年5-7月份，北京市房屋交易量同比平均下滑60%以上，房地产相关行业税收入库同比将下降40%以上。

　　上述国土资源部监测报告亦指出，第二季度土地出让平均价款为948元/平方米，环比下跌9.8%。与此同时，地方政府加快推地，协议转让土地规模开始扩大。

　　记者从房地产行业了解的情况，也佐证了国土资源部监测报告判断。

　　厦门宝龙地产是一家致力于在二三线城市拿地的商业地产开发公司，然而近日却在天津一口气拿下了三块土地，发展滨海新区于家堡金融核心区的“宝龙国际中心”项目。

　　宝龙地产副总裁林峰利向记者表示，由于商业地产开发公司拿地价格较低，这些公司一直不敢奢望一线城市的土地“招拍挂”，但是调控给了这些商业地产公司机会。一些地方政府眼看土地不好出让，转向邀请房地产公司“合作开发”的模式，让房地产公司参与到土地一级开发和城市投资平台整合当中。

　　据陈民介绍，很多地方政府年初都确定了大规模固定资产投资项目，而每年的第三、第四季度都是施工的黄金(1165.50,5.10,0.44%)期，各地到期应付账款规模很大。

　　陈民表示，“19号文”出台以后，很多地方政府投资和财政陷入困境，有的地方政府开始出售国有资产、扩大BT项目范围等方式来吸引民间资金进入，接盘政府的投资项目。

　　资金压力下，地方执行房地产调控政策有所松动的苗头亦开始出现。

　　就在此时，“19号文”实施细则的征求意见稿现身。

　　陈民分析说，“19号文”要求，依靠地方财政性资金偿还债务的融资平台公司，将要被清理，而已经注入融资平台公司的土地出让金收入暂时不算作财政性资金的话，地方政府将可以继续让这样的融资平台存在，减少了被清理融资平台的数量。

　　同时，“细则”也强调了对“在建项目”的持续投资的要求。其中表示，2010年6月30日之前已经完成审批、备案等手续的项目，为避免出现“半拉子”工程，应该妥善安排后续建设资金。同时对于城市轨道交通项目特例暂不执行融资平台清理政策，可以继续融资。

　　陈民表示，“细则”文件给了地方政府资金链一个喘息的机会，不过政策宽松之处都使用了“暂不”的字眼，看起来这仅是“一线生机”。

　　楼市调控继续“向严”

　　就在地方融资平台获得喘息之机的时候，北京、江苏等地方政府宣布继续执行房地产调控政策。

　　7月28日，国务院政策研究室综合司司长刘应杰在搜狐焦点“中国房地产品牌价值峰会”上表示，目前房地产调控政策已经取得实效，仍然是健康的，房地产调控会继续下去。

　　7月22日，中共中央政治局会议上，有关负责人再次强调要继续做好房地产调控工作。而在此之前，住建部、国土部、银监会等部门也先后以不同方式，向外界表示，继续坚持房地产调控政策不动摇。

　　如今，这轮“中央表态”蔓延到了地方政府。

　　值得注意的是，各地政府表示继续坚持房地产调控政策，已不再是一个口号，而是至少包含了稳定房价和提高交易量两重含义。

　　罗志军表示，江苏省已经开始密切关注房地产市场走向，每周都要进行报告。接下来，江苏省会继续做好房地产调控工作，稳定房价，另一方面各个部门要对房地产市场继续冷清所带来的相关行业税收等问题有充足的准备。

　　罗志军表示，商品住宅成交量减少，房地产税收增速减缓，对财政收入造成较大影响，也要引起足够重视。针对这个新情况新变化，各市县政府要进一步完善调控措施，保持合理的土地供应规模与节奏，保证普通商品房正常供给。

　　除了北京、江苏，重庆市统计局也在上半年房地产市场分析报告中指出，建议政府考虑在市场低迷的时候，收购一些商品房，代替建设公租房，同时也起到稳定市场的作用。

　　而上海、浙江等大部分省份都提高了公积金缴纳额度，准备提高公积金归结余额，以期动用更多的公积金用于保障房建设。

　　北京万科一项目日前获得了逆市热销的成绩，北京万科销售总监肖劲对记者说，北京市住建委对此高度重视，已经让该公司就项目销售情况写一份总结，总结当前冷清市场下的热销策略。

　　肖劲说，继续坚持房地产调控，政府追求的目标会多元化、结构化，一方面抑制房价过快上涨，另一方面要鼓励普通商品房销售，以保证市场的销售量，避免大起大落。

　　“一旦进入这个良性轨道，本轮调控政策是可以长久的。”肖劲如是说。